焦虑的自如,出海一搏

焦虑的自如,出海一搏

作者 | 晓风

编辑 | 韦伯

自如,坐不住了。

中国内地这端,批量强制解约的风波还闹得沸沸扬扬,但中国香港、英国等地,已经上线了自如新推出的国际租房平台。

据悉,5月20日,长租公寓运营商自如宣布“出海”,开启国际化租房业务,其已在自如APP、微信小程序等平台上线“自如比邻ZABIT”(以下简称ZABIT),主要为中国香港、英国等地的中国留学生提供租房服务。

听起来,这又是一套熟悉的叙事——企业想加速扩张,于是将触角布局全球化。但自如出海的步伐似乎显得更为焦虑,颇有“奋力一搏”之态。

自如这些年的日子并不好过。尽管坐拥自如友家、自如整租等多个租住产品,并提供一站式租住服务,但据公开披露信息,自如在2015-2017年,累计亏损近13亿元,2019-2021年里,只有2019年收入超过3亿元,2020年与2021年营收分别才1.28亿元和1.58亿元。

或因营收原因,其频频传出的港股IPO消息,也久未落实。

“蛋壳公寓”爆雷的惨状还历历在目,长租公寓盈利之痛,是否能通过出海缓解?

1、自如,开始赚留学生的钱

ZABIT首页,已经开放了香港、英国、美国、新加坡等多地房源,但房源的主要集中城市为香港和伦敦,美国洛杉矶的城市服务虽已开放,但房源寥寥。

香港是ZABIT目前的主打市场。将位置切换至香港后,用户可以看到香港大学、香港理工大学等高校附近的多类型房源,包括单人卧室、多人卧室、Studio、整租等。其次则是伦敦。

ZABIT界面均为中文,且大部分房源都标注了距离最近的高校名称,明摆着“要挣留学生的钱”。

留学服务市场的确大有前景。全球化智库(CCG)《中国留学发展报告》显示,与中国参与全球化的趋势一致,中国留学生数量在2008年后快速增长,当前,中国仍是全球出国留学人数最多的国家。2021年,中国在海外高等教育机构留学的学生共计102.1万人,位居全球首位,留学服务市场规模已超百亿。此外,英国、美国、加拿大、澳大利亚、香港等地,仍是中国留学生的主要目的地。

当然,境外针对中国留学生的租房市场早已度过最初发展期,那么ZABIT在其主打市场中国香港与伦敦的竞争力如何?

曾在香港留学的Ella表示,“港漂家”是此前留学生常用的租房平台,其签约方式类似于“二房东”模式,“可能比较像中国内地的‘自如’。”此外,还有“花生香港生活平台”“港校租房”等,是在港留学生使用较多的租房平台。

但经调研,“港漂家”已于2022年“爆雷”。某社交平台上,已有多名网友表示其强制退租并不退押金,其负责人也被警方以涉嫌诈骗立案调查。而“花生香港生活平台”“港校租房”则更像是仅提供租房信息集成平台,房源下方会附有联系人的联络方式,平台本身不负责出租业务,不属于中介、二房东或托管模式。

也就是说,除了专业的租房中介及品牌公寓外,香港本地能为留学生提供平台担保的长租公寓品牌并不多,这或许是ZABIT主做香港市场的原因。

曾在伦敦留学的Ruby表示,“在伦敦留学常用的平台是‘异乡好居’,也是主为中国留学生提供服务,我觉得ZABIT是参考异乡好居去做的。”据调研,“异乡好居”由前新东方高管于2015年创立,主做英国、澳大利亚、美国等市场,其租房业务主要通过收取佣金盈利。

Ruby分析称,“ZABIT上的房源有几家我之前都在伦敦看到过,基本是品牌公寓为主,大概率也是通过公寓方提供的Bonus赚钱。”Ruby还表示,英国也有许多本土租房网站,如Rightmove、Zoopla等,其受众会更广,不仅限于留学生。

ZABIT的好处在于可以为留学生提供全中文服务以及可靠的房源信息,但Ruby认为,“现在(ZABIT)伦敦的房源还太少,我不会用它,我可能更倾向于自己去品牌公寓官网订房。”

整体来看,英国留学生租房市场发展趋于成熟,已有发展多年的出海竞品及本地老牌房产品牌,而香港租房市场体系较为不健全,专为留学生提供租住服务的平台较少,且负面新闻较多,ZABIT在香港的竞争力或许更强。

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2、内忧之下,自如必须出海

自如这套出海的组合拳,更像是面对中国内地租金水平下滑、空置率上升的无奈之举。

从2023年4月起,就有业主在社交平台发文,表示接到了自如的“协商”电话,以经营不善为理由要求降租30%。如若不同意,自如会发起强制解约,并清理已有的租客。

与ZABIT主做的中介经纪业务不同,自如在中国内地的业务以“二房东”模式为主,自如会先向有闲置房源的业主收房,并定期按合同支付租金,而后再将房源装修出租,赚取租金差价及其他租赁服务费用。

重资产的经营模式让自如在房地产市场低迷之际格外艰难,降租只是其“自救”的手段之一。

据悉,自2023年底开始,武汉、上海、北京、南京等多地自如业主,收到自如要求延长空置期的通知,若业主不同意,自如将发起单方面解约。在空置期内,业主不会收到自如的打款。

“正常合同签的空置期是一个月,自如要求空置期长的房源延长空置期也算合理,但现在他们要空置期没那么久的房源也一起承担利润损失。”一位业主在社交平台表示。她补充道,自家房源向来比较好租,但同样收到了自如的不合理要求,“他们是两头赚,(房子好租)没空置期的时候也没多给业主钱。”

行业内人士柳明认为,自如此举是为了“自保”。在房地产市场整体低迷的情况下,房屋租金不断下探、大城市租客流出趋势增强,手持上百万套房源的自如需要为此付出巨大成本。“长租公寓利润低、重资产,经营后的琐碎事项也很多,生存压力比较大,自如不想步蛋壳的后尘,只能积极自救,哪怕是以得罪业主的方式。”

目前,自如仍然困在解约潮里。据悉,多地的多名业主已经联合维权,并表示将通过法律手段“讨回公道”。

事实上,自如从2021年起,就在尝试甩掉重资产的“省心租”模式,转向更强调服务、更轻资产的“增益租”。

“省心租”可以理解为传统的二房东模式附加管家、生活等各项服务,此次被降租、发起解约的业主,大部分属于“省心租”模式。而“增益租”则强调“无差价、无空置期、强调保底收益”,业主需要自行承担自如装修费用,并会定期获得自如的保底租金,如若房源租赁状况好,自如会与业主进行溢价分成,反之,则可能没有多余收益。

据《中国企业家杂志》对自如CEO熊林的采访,“增益租”收效显著,“(2022年Q1)增益租的业主委托量比去年同期增长超过400%,其中“友家”“心舍”新增房源分别同比增长近360%、600%;豪宅线“曼舍”新增房源同比增长近56%。”

从“增益租”到ZABIT,可以看出自如近年来的转型路径——轻资产+服务。

“ZABIT当前的角色更像房产经纪,但它还是会延续自如一贯的优势,就是做服务。帮你找公寓、带你签约,在人生地不熟的地方给你一些指引,留学生市场规模还是很大的,这是很垂直的需求。目前我觉得ZABIT比较保守,只是在做服务。当然,‘二房东’模式在海外更难做,要求大量资金投入和强大的本地化能力,当下自如肯定不会做这个选择。”柳明认为。

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3、ZABIT,会迎来怎样的未来?

目前,ZABIT在留学生群体中的知名度还远未打响,但ZABIT已经开始在多个社交平台创建账号宣传房源及服务。

一位刚从英国归国的留学生表示,“因为有母语服务,我可能会试试(ZABIT),在国外签合同、付款都比较麻烦,而且对于无法提前去实地看房的留学生来说,快捷的线上服务是唯一的选择。”

但也有留学生表示,ZABIT目前主打的服务,仍有诸多待完善之处。

Ella表示,“目前ZABIT只会统一展示公寓离某高校的距离,但不能精准地按高校搜索公寓,并按照距离排序。这对留学生来说很重要,大家最初的诉求就是根据学校找房子。”

其次,中国香港、伦敦等地寸土寸金,大部分公寓需要和他人共享厨房等公共空间,“因为生活上交集多,就对室友的要求很高。ZABIT目前没有看到找室友的功能,但对我来说,这个很重要。作为留学生,你是不是更想和同一学校的住在一起?是不是更想和合得来的人一起住?”

而从宏观来看,ZABIT也可能遇到其他经营上的挑战。

事实上,目前ZABIT所做的房屋经纪模式,很依赖于房源所属品牌公寓的信誉度和服务水平。

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有留学生表示自己使用某经纪平台后,遇上了“踢皮球”的问题,“给了钱(服务费)就不负责了,而且对公寓事情完全不了解,平台跟公寓两边打太极,平台上的图片和视频也跟实际的房型不符。”还有留学生表示,公寓房东卷款逃跑,中介至今未给出处理结果,“亏十几万人民币,被骗得血本无归。”

对平台而言,了解公寓实情、并在公寓出现经营或服务问题时积极解决并不容易,ZABIT不仅需要长期的本地租赁市场经验积累,还要熟悉当地法律体系,如此才有可能确保其拥有抗风险能力。

相关人士指出,“透明的信息披露和严格的房源检测做起来困难重重。公寓这边的沟通就是个问题,如果你(ZABIT)要定期检查房源,公寓是否会同意呢?”

不过,基于当前留学服务市场规模现状,以及未来可能的增长潜力,ZABIT的发展也值得持续关注。

据柳明判断,ZABIT可能会依托于在国内十余年积累的经验,主打服务和高品质租房,“本质上做的是信任的生意。”

未来,ZABIT可能会完善从找房、签约、搬家到入住的一站式服务,简化租房流程,并拓展其服务到家政等多领域。

此外,与目标市场的高校、学生组织、留学中介机构建立合作关系也是不错的发展路径。服务网络布局得越广,ZABIT对留学生的不可替代性就越强。尽管商业模式不同,但ZABIT或许可以复刻自如在中国内地成功的经验——把服务做到极致。

*文中Ella、Ruby、柳明均为化名。

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